Hausgeld vs. Nebenkosten — der Unterschied einfach erklärt
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten? Warum ist Hausgeld höher? Welche Positionen sind umlagefähig? Praxistipps für WEG-Eigentümer, die vermieten.
Kurzantwort
Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den WEG-Eigentümer an die Gemeinschaft zahlen. Er umfasst umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Nebenkosten sind nur der Teil, der nach BetrKV an den Mieter weitergegeben werden darf.
Was ist Hausgeld?
Das Hausgeld (auch "Wohngeld" genannt — nicht zu verwechseln mit der staatlichen Sozialleistung) ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt. Es wird vom Verwalter im Rahmen des jährlichen Wirtschaftsplans festgelegt und deckt alle laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums.
Woraus setzt sich das Hausgeld zusammen?
Das Hausgeld besteht aus drei Blöcken:
- Umlagefähige Betriebskosten — Kosten, die an den Mieter weitergegeben werden dürfen
- Nicht umlagefähige Kosten — Verwaltungskosten, Bankgebühren, Kontoführung
- Instandhaltungsrücklage — Sparbeitrag für zukünftige Reparaturen und Sanierungen
Was sind Nebenkosten?
Der Begriff "Nebenkosten" wird umgangssprachlich für die Betriebskosten verwendet, die ein Vermieter nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umlegen darf. Rechtlich korrekt heißen sie "Betriebskosten".
Wichtig: Nicht alles, was im Hausgeld enthalten ist, darf als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.
Die Unterschiede auf einen Blick
| Position | Im Hausgeld? | Als Nebenkosten umlagefähig? |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Nein (zahlt Eigentümer direkt) | Ja, § 2 Nr. 1 BetrKV |
| Wasserversorgung | Ja | Ja, § 2 Nr. 2 BetrKV |
| Entwässerung | Ja | Ja, § 2 Nr. 3 BetrKV |
| Heizkosten | Ja | Ja, § 2 Nr. 4 BetrKV |
| Warmwasser | Ja | Ja, § 2 Nr. 5 BetrKV |
| Aufzug | Ja | Ja, § 2 Nr. 7 BetrKV |
| Straßenreinigung | Ja | Ja, § 2 Nr. 8 BetrKV |
| Müllabfuhr | Ja | Ja, § 2 Nr. 8 BetrKV |
| Gebäudereinigung | Ja | Ja, § 2 Nr. 9 BetrKV |
| Gartenpflege | Ja | Ja, § 2 Nr. 10 BetrKV |
| Hausmeister | Ja | Ja, § 2 Nr. 14 BetrKV |
| Gebäudeversicherung | Ja | Ja, § 2 Nr. 13 BetrKV |
| Kabelanschluss/Antenne | Ja | Ja, § 2 Nr. 15 BetrKV |
| Verwaltungskosten | Ja | Nein |
| Instandhaltungsrücklage | Ja | Nein |
| Bankgebühren (WEG-Konto) | Ja | Nein |
| Instandhaltung/Reparaturen | Ja (Sonderumlage) | Nein |
Warum ist das Hausgeld höher als die Nebenkosten?
Diese Frage stellen sich viele WEG-Eigentümer, die erstmals vermieten. Die Antwort liegt in den drei nicht umlagefähigen Blöcken:
1. Verwaltungskosten
Die Vergütung des WEG-Verwalters (typisch 18–30 € pro Einheit/Monat) ist nicht umlagefähig. Das hat der BGH in ständiger Rechtsprechung bestätigt. Die Verwaltung ist Sache des Eigentümers, nicht des Mieters.
2. Instandhaltungsrücklage
Die Rücklage dient dazu, größere Reparaturen und Sanierungen zu finanzieren — etwa eine neue Heizungsanlage, eine Dachsanierung oder die Erneuerung der Fassade. Sie ist per Definition keine Betriebskosten, da sie nicht dem laufenden Betrieb dient, sondern der Substanzerhaltung.
Der BGH hat dies in seinem Urteil vom 26.05.2020 (VIII ZR 64/19) nochmals ausdrücklich bestätigt.
3. Sonstige nicht umlagefähige Kosten
Dazu gehören unter anderem:
- Bankgebühren für das WEG-Konto
- Kosten für Eigentümerversammlungen (Raummiete, Bewirtung)
- Prozesskosten der WEG
- Gutachterkosten
Rechenbeispiel
| Position | Monatlich |
|---|---|
| Umlagefähige Betriebskosten | 180 € |
| Verwaltungskosten | 28 € |
| Instandhaltungsrücklage | 90 € |
| Hausgeld gesamt | 298 € |
| Davon umlagefähig (= Nebenkosten) | 180 € |
In diesem Beispiel zahlt der Eigentümer 118 € pro Monat aus eigener Tasche — Kosten, die er nicht auf den Mieter umlegen kann.
Instandhaltungsrücklage — das Sorgenkind
Warum ist die Rücklage nicht umlagefähig?
Die Instandhaltungsrücklage ist eine Vermögensbildung des Eigentümers. Das eingezahlte Geld gehört weiterhin der WEG (und anteilig dem Eigentümer) — es wird nur zweckgebunden zurückgelegt. Da es sich nicht um eine verbrauchte Leistung handelt, kann es nicht als Betriebskosten angesetzt werden.
Auswirkung auf die Rendite
Die Rücklage mindert Ihre Nettomietrendite direkt. Bei einer Kaltmiete von 700 € und einer Rücklage von 90 € monatlich reduziert sich Ihre effektive Monatseinnahme auf 610 € — noch bevor Verwaltungskosten und Finanzierung berücksichtigt sind.
Tipp: Rücklage bei Kaufentscheidung berücksichtigen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung sollten Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage in Ihre Renditeberechnung einbeziehen. Eine niedrige Rücklage kann auf einen Sanierungsstau hindeuten — und eine Sonderumlage wahrscheinlich machen.
Praxistipps für WEG-Eigentümer, die vermieten
Tipp 1: Hausgeld-Abrechnung nicht 1:1 an den Mieter weiterreichen
Die Hausgeld-Abrechnung der WEG ist nicht Ihre Nebenkostenabrechnung. Sie müssen die nicht umlagefähigen Positionen herausrechnen und eine eigene Abrechnung nach § 556 BGB erstellen.
Tipp 2: Vorauszahlung richtig kalkulieren
Die Nebenkostenvorauszahlung Ihres Mieters sollte nur die umlagefähigen Kosten abdecken — nicht das gesamte Hausgeld. Setzen Sie die Vorauszahlung zu hoch an, schulden Sie dem Mieter am Jahresende eine Rückzahlung.
Tipp 3: Grundsteuer nicht vergessen
Die Grundsteuer ist im Hausgeld nicht enthalten — Sie zahlen sie direkt an die Gemeinde. Sie ist aber nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig und gehört in Ihre Nebenkostenabrechnung.
Tipp 4: Heizkosten korrekt abrechnen
Die Heizkosten unterliegen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) und müssen zu mindestens 50 % und höchstens 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das gilt auch dann, wenn die WEG-Abrechnung einen anderen Schlüssel verwendet. Im Zweifelsfall beauftragen Sie einen Wärmemessdienst.
Tipp 5: Abrechnungszeiträume abstimmen
Das WEG-Wirtschaftsjahr und Ihr mietvertraglicher Abrechnungszeitraum stimmen nicht immer überein. Idealerweise passen Sie den Mietvertrag so an, dass beide Zeiträume identisch sind — das erspart Ihnen die zeitanteilige Umrechnung.
Sonderumlage: Was passiert bei größeren Reparaturen?
Wenn die Instandhaltungsrücklage für eine größere Maßnahme nicht ausreicht, beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Diese ist:
- Nicht umlagefähig auf den Mieter (da Instandhaltung, keine laufenden Betriebskosten)
- Steuerlich absetzbar als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
- Sofort fällig nach Beschluss (kein Ratenzahlungsanspruch, es sei denn, die WEG beschließt dies)
WEG-Verwaltung leicht gemacht
Software speziell für WEG-Eigentümer: Hausgeld-Übersicht, Nebenkostenabrechnung für Mieter und automatische Trennung von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.
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Zusammenfassung
Hausgeld und Nebenkosten sind nicht dasselbe. Das Hausgeld enthält neben den umlagefähigen Betriebskosten auch Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage — Positionen, die der Vermieter aus eigener Tasche tragen muss. Wer als WEG-Eigentümer vermietet, muss diese Differenz bei der Renditeberechnung einplanen und bei der Nebenkostenabrechnung sauber trennen.
Quellen
- § 556 BGB — Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)
- Heizkostenverordnung (HeizkostenV)
- BGH, Urteil vom 26.05.2020 — VIII ZR 64/19 (Instandhaltungsrücklage nicht umlagefähig)
- § 19 WEG — Wirtschaftsplan und Rechnungslegung
- § 28 WEG — Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht