Leerstand und Nebenkosten — wer zahlt?

Kurzantwort

Bei Leerstand trägt der Vermieter die anfallenden Nebenkosten selbst. Er darf die Kosten der leerstehenden Wohnung nicht auf die übrigen Mieter umlegen. Bei Heizkosten muss der Vermieter den Grundkostenanteil der leeren Wohnung übernehmen.

Das Grundprinzip: Vermieter trägt Leerstandskosten

Wenn eine Wohnung leer steht, gibt es keinen Mieter, der Nebenkosten zahlt. Die laufenden Betriebskosten fallen aber trotzdem an — zumindest teilweise. Der Vermieter muss diese Kosten selbst tragen.

Das ergibt sich aus einem einfachen Grundsatz: Betriebskosten können nur auf denjenigen umgelegt werden, der die Wohnung tatsächlich nutzt. Ohne Mieter gibt es niemanden, auf den umgelegt werden könnte.

Verbrauchskosten vs. Grundkosten

Bei Leerstand ist die Unterscheidung zwischen verbrauchs- und grundkostenabhängigen Positionen entscheidend:

Verbrauchskosten

Diese fallen bei Leerstand in der Regel nicht oder kaum an:

Wasserverbrauch
Abwasser (verbrauchsabhängiger Anteil)
Heizkosten (verbrauchsabhängiger Anteil)
Warmwasser (verbrauchsabhängiger Anteil)
Strom (wenn eigener Zähler)

Grundkosten und Fixkosten

Diese fallen unabhängig von der Nutzung an:

Grundsteuer
Gebäudeversicherung
Müllabfuhr (Grundgebühr)
Straßenreinigung
Gartenpflege
Hausmeister
Aufzug (Grundgebühr und Wartung)
Heizkosten (Grundkostenanteil)
Allgemeinstrom (Treppenhaus, Außenbeleuchtung)

Leerstandskosten dürfen nicht auf andere Mieter umgelegt werden

Dies ist der wichtigste Punkt: Der Vermieter darf den Kostenanteil einer leerstehenden Wohnung nicht auf die übrigen Mieter des Hauses verteilen.

Der BGH hat diesen Grundsatz in seinem Urteil vom 31.05.2006 (VIII ZR 159/05) klargestellt: Bei der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter den auf die leerstehende Wohnung entfallenden Anteil vorab abziehen und selbst tragen.

Wie funktioniert das in der Praxis?

Bei der Nebenkostenabrechnung gehen Sie so vor:

Gesamtkosten ermitteln (z. B. Grundsteuer gesamt: 3.600 € pro Jahr)
Verteilerschlüssel anwenden (z. B. nach Wohnfläche)
Anteil der leerstehenden Wohnung berechnen (z. B. 80 m² von 400 m² = 20 % = 720 €)
Diesen Anteil herausrechnen — er geht zu Lasten des Vermieters
Restbetrag auf die vermieteten Wohnungen verteilen

Beispielrechnung

Angenommen, ein Gebäude hat vier Wohnungen mit je 80 m² (320 m² gesamt), eine davon steht sechs Monate leer. Die Müllgebühren betragen 2.400 € pro Jahr.

Falsch (Kosten auf alle Mieter verteilen): 2.400 € ÷ 320 m² × 80 m² = 600 € pro vermietete Wohnung

Richtig (Leerstand berücksichtigen):

Anteil leerstehende Wohnung für 6 Monate: 2.400 € ÷ 4 × 0,5 = 300 € → trägt der Vermieter
Verbleibende Kosten: 2.400 € - 300 € = 2.100 €
Anteil der drei ganzjährig vermieteten Wohnungen: je 600 €
Anteil der halbjährig leerstehenden Wohnung (für die vermieteten 6 Monate): 300 €

Heizkosten bei Leerstand — die größte Komplexität

Die Heizkostenabrechnung bei Leerstand ist besonders heikel, da hier die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) strenge Regeln vorgibt.

Grundkosten- und Verbrauchskostenanteil

Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV müssen Heizkosten zu mindestens 50 % und höchstens 70 % nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Rest entfällt auf den Grundkostenanteil, der nach Fläche verteilt wird.

Problem: Leere Wohnung heizt nicht — verursacht aber Grundkosten

Eine leerstehende Wohnung hat keinen Heizverbrauch. Trotzdem entfällt auf sie ein Grundkostenanteil. Der BGH hat in seinem Urteil vom 20.02.2008 (VIII ZR 27/07) entschieden:

Der Vermieter muss den Grundkostenanteil der leerstehenden Wohnung selbst tragen. Er darf ihn nicht auf die übrigen Mieter umlegen.

Sonderfall: Heizung in leerer Wohnung nicht abgestellt

Manche Vermieter lassen die Heizung in leerstehenden Wohnungen auf Frostschutz laufen (etwa 5 °C), um Frostschäden an Leitungen zu vermeiden. Die dadurch entstehenden Verbrauchskosten trägt ebenfalls der Vermieter.

Transmissionswärmeverluste

Ein oft übersehener Punkt: Die umliegenden Wohnungen müssen mehr heizen, wenn eine angrenzende Wohnung kalt steht (sogenannte Transmissionswärmeverluste). Die Mieter der Nachbarwohnungen haben dadurch höhere Verbrauchskosten — ohne eigenes Verschulden.

Der BGH hat hierzu noch keine abschließende Entscheidung getroffen. In der juristischen Literatur wird diskutiert, ob der Vermieter auch für diese Mehrkosten aufkommen muss. Einige Instanzgerichte haben den Mietern einen Ausgleichsanspruch zugesprochen.

Weitere BGH-Urteile zum Thema Leerstand

Vorwegabzug ist Pflicht

Der BGH hat in seinem Urteil vom 06.10.2010 (VIII ZR 183/09) nochmals bekräftigt, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung einen Vorwegabzug für leerstehende Einheiten vornehmen muss. Eine Abrechnung ohne Vorwegabzug ist formell fehlerhaft.

Kalte Betriebskosten bei Teilleerstand

Auch bei nur zeitweisem Leerstand (z. B. zwei Monate zwischen zwei Mietverhältnissen) muss der Vermieter den anteiligen Kostenanteil selbst tragen — zeitanteilig berechnet.

So minimieren Sie Ihr Leerstandsrisiko

Strategie 1: Schnelle Neuvermietung vorbereiten

Beginnen Sie mit der Mietersuche, sobald die Kündigung eingeht — nicht erst nach dem Auszug. Die meisten Kündigungsfristen betragen drei Monate. Nutzen Sie diese Zeit für:

Inserat erstellen und veröffentlichen
Besichtigungen (mit Zustimmung des aktuellen Mieters) durchführen
Bonitätsprüfung und Mietvertrag vorbereiten

Strategie 2: Renovierung während der Kündigungsfrist planen

Wenn die Wohnung renoviert werden muss, planen Sie die Handwerker so, dass sie direkt nach dem Auszug beginnen können. Jede Woche Leerstand kostet Geld.

Strategie 3: Marktgerechte Miete ansetzen

Eine Wohnung, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten wird, steht länger leer. Ein Monat zusätzlicher Leerstand kostet Sie mehr als ein um 30–50 € niedrigerer Mietpreis.

Strategie 4: Mieterbindung stärken

Der beste Leerstand ist der, der gar nicht erst entsteht. Zufriedene Mieter bleiben länger. Das bedeutet:

Reparaturen zügig erledigen
Erreichbar sein
Fair mit Mieterhöhungen umgehen
Modernisierungen durchführen, die den Wohnwert steigern

Strategie 5: Grundsteuererlass bei Leerstand beantragen

Bei erheblichem Leerstand können Sie nach § 33 GrStG einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen. Voraussetzung: Der Rohertrag muss um mehr als 50 % gemindert sein, und Sie dürfen den Leerstand nicht selbst verschuldet haben. Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden.

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Zusammenfassung

Leerstand ist für Vermieter doppelt teuer: Es fehlen die Mieteinnahmen, und die laufenden Nebenkosten müssen aus eigener Tasche bezahlt werden. Eine schnelle Neuvermietung, marktgerechte Mieten und gute Mieterbindung sind die besten Mittel gegen Leerstand. Bei der Nebenkostenabrechnung ist ein sauberer Vorwegabzug Pflicht — wer die Kosten auf die übrigen Mieter abwälzt, riskiert eine anfechtbare Abrechnung.